[Тапок]

Управляющие компании жилищно-коммунального хозяйства Они занимаются техническим обслуживанием и ремонтом жилых многоквартирных домов. Выполняют такие важные работы, как: благоустройство прилегающих территорий; сбор платежей от жильцов дома и оплата коммунальных услуг; наем рабочих для выполнения строительно-ремонтных работ; информировать об изменениях в тарифах; уборка и ремонт подъездов. Управляющие компании района выполняют роль посредника между предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги и жильцами обслуживаемого дома или домов, расположенных в определенном районе.

Государственное регулирование компаний управления ЖКХ В соответствии с Жилищным Кодексом РФ управляющая компания должна быть не только самодостаточной, но и приносить прибыль. То есть, она существует только на средства, получаемые от жильцов, а также от других видов предпринимательской деятельности, не запрещенной законом. Например, сдача некоторых помещений в аренду или предоставление места для размещения рекламы.
Получаемые деньги идут на благоустройство дома. Но даже средств жильцов и доходов от сдачи места в аренду или под рекламу может не хватать на его обслуживание. Большая часть жилого фонда РФ находится в печальном положении. Многие дома уже не имеет смысла ремонтировать, а переселить жильцов некуда. Но люди продолжают жить в таких домах и платить за услуги. В этом не всегда виновата управляющая компания. Это может возникнуть и потому, что до этого многоквартирным домом никто не управлял, либо управлял неэффективно, либо полученные деньги просто украли.

Обязанности управляющих компаний ЖКХ Обязанности и права управляющих компаний - проведение мероприятий по обслуживанию здания за счет выплат живущих в этом здании. В него входит: Регулярный осмотр и ремонт здания: крыши, лифтов, подъездов. Для этого в штате компании должны работать соответствующие специалисты или составлены договора с другими компаниями, предоставляющие услуги таких специалистов. Уборка крыш, помещений и прилегающих к зданию территорий. Обеспечение пожаробезопасности здания. То есть сюда входит оплата услуг проверяющих ведомств, установка и обслуживание противопожарной безопасности, покупка огнетушителей. Обеспечение доступа к коммунальным услугам всех жильцов обслуживаемого здания. Информирование о размере тарифов и сроках оплаты, сбор средств на оплату коммунальных услуг. Отчет о проделанной работе перед своими клиентами: куда, на какие цели и в каком объеме были израсходованы средства или планируется израсходовать. Подготовка и проведение собрания жильцов. Поиск источников дополнительного дохода. Например, сдача в аренду помещений, места для рекламы; Начисление амортизации на здание. Управляющие компании Москвы, Санкт-Петербурга или какого-либо другого города также могут проводить строительные работы. Например, возведение мансарды или еще одного этажа. Но такие мероприятия они имеют право проводить только при полном согласии всех собственников и только после выдачи разрешения на внесение изменений в конструкцию здания из соответствующего государственного ведомства.

Недостатки управления управляющими компаниями в сфере ЖКХ Управляющая компания несет ответственность только перед своими клиентами, перед которыми она должна ежегодно отчитываться на общем собрании жильцов. Теоретически, так должно происходить по всей территории РФ, на практике, дело обстоит несколько иначе. В реальности очень трудно собрать всех жильцов в один день. К тому же многие руководители таких предприятий не спешат отчитываться перед жильцами, так как им это невыгодно. Большая часть жилищного фонда в России находится в ветхом состоянии, поэтому в крупных городах, получая крупные суммы, менеджеры компаний не вкладывают, получаемые средства в здания, а предпочитают тратить их на собственные нужды. Например, управляющие компании Москвы и других крупных городов, нередко ведут себя таким образом. Проблема с управляющими компаниями в сфере ЖКХ существует с тех пор, как был принят закон об управляющих компаниях, а проблемы с мошенничеством в этой сфере так и не решены.

Как сменить управляющую компанию ЖКХ Если управляющая компания не выполняет взятых на себя обязательств, не отвечает на требования клиентов, то те имеют право расторгнуть договор с ней и заключить новый, но уже с другой компанией или организовать товарищество собственников жилья. Теоретически, для того чтобы расторгнуть договор, достаточно предоставить заявление в управляющую компанию или суд с подписями всех или почти всех собственников и пакет документов. В течение двух недель договор должен быть расторгнуть.
На практике дело обстоит совсем иначе. В сфере ЖКХ обращаются немалые деньги и поэтому там работает слишком много недобросовестных менеджеров, которые используя лазейки в законах, за счет завышенных тарифов и почти полном отсутствии расходов на обслуживание и ремонт дома, получают сверхдоходы. При этом они не стремятся оставить прибыльное занятие. Иногда случается, что руководитель ООО управляет управляющей компанией даже при наличии судебного постановления об отзыве разрешения на предпринимательскую деятельность и продолжает работать.

[Алексей Ер]

К сведению:

1. Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правилами проведения органом местногосамоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники) не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (далее - МКД) орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика помещения в данном доме, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Отметим, что в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны, в частности - застройщика в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКДдеятельность.
Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления МКД между лицом, принявшим от застройщика помещение в данном доме, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, управление МКД осуществляет управляющая организация, с которой застройщик должен заключить договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но на срок не более чем три месяца (п. 3 ч. 5 ст. 162ЖК РФ)*(2). При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги лицами, принявшими от застройщика помещения в МКД, вносится данной управляющей организации (ч. 7.4 ст. 155 ЖК РФ, смотрите также п. 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22).
На основании ч. 6 ст. 162 ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Следует указать, что если обязанность по отбору управляющей организации для дома-новостройки после ввода его в эксплуатацию органом местного самоуправления не исполнена, а решение общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом не принято, то любой собственник на основании ч. 7 ст. 161 ЖК может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями ч. 4 ст. 161 ЖК РФ (постановление Президиума Московского областного суда от 04.12.2013 по делу N 44г-280/13).
Таким образом, орган местного самоуправления в срок не более чем шестьдесят дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД обязан путем проведения открытого конкурса отобрать управляющую организацию для управления МКД и в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомить всех лиц, принявших от застройщика помещения в данном доме, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. На период до заключения договора управления между указанными лицами и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление МКД осуществляет управляющая организация, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но на срок не более чем три месяца. В отсутствие заявления застройщика или управляющей организации о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой договор в случае непроведения органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации может быть продлен на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

2. В силу ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) органам местного самоуправления запрещается осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. Бездействие органа местного самоуправления в случае непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, проведение которого предусмотрено ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, может содержать признаки нарушения ч. 1 ст. 15 Федерального закона N 135-ФЗ (письмо Федеральной антимонопольной службы от 09.10.2015 N АЦ/54994/15, материалы интернет-интервью с заместителем руководителя Управления ФАС России по г. Москве от 21.10.2015).
Отметим, что бездействие органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, влечет административную ответственность должностных лиц по ст. 14.9 КоАП РФ (смотрите, например, решения Тамбовского областного суда от 06.07.2016 по делу N 7-322/2016, Московского областного суда от 20.10.2016 по делу N 21-2121/2016).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий
Ответ прошел контроль качества
6 февраля 2018 г.
-------------------------------------------------------------------------
*(1) Согласно абзацу 3 п. 2 Правил N 124 исполнителем является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и (или) предоставляющие потребителю коммунальные услуги в случаях, если договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом или кооперативом с управляющей организацией, либо уставом товарищества или кооператива возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг.
*(2) Отметим, что в отношении сроков, исчисляемых месяцами, применяются общие положения гражданского законодательства. Такой срок, в частности, истекает в соответствующее число последнего месяца срока (п. 3 ст. 192 ГК РФ).

[andrey862]

А кто нибудь знает какая УК будет?

[Крючкова Карина]

Та, которую выберем на собрании собственников жиля голосованием

[Алексей Ер]

Крючкова Карина, вряд ли получится на "первом сроке". Большинство вы как собрать планируете?

[Lesya]

Скорее всего ВБ -Комфорт! Это управляющая компания микрорайона Купелинка

[Mcleud]

ВБ -Комфорт обслуживает только жк Видный берег.

В эко видном другая жк

[юля26]

Крючкова Карина, вряд ли. Первое время будет от застройщика. В обязательном порядке будем подписывать с ней договор и оплачивать кварплату за три месяца и за вывоз мусора тыщ 8 в лучшем случае

[andrey862]

Вот нашел информацию про УК ДОМС. Она работает на всех объектах МР. В интернете много написано. Если нам не всеравно сколько и кому платить, не пустим этот вопрос на самотек.

[Алексей Ер]

andrey862, это от сознательности граждан зависит. Нужно смотреть что подписывают вместе с АПП. Нужно знать, что временная УК по ЖК РФ назначается застройщиком на 3 месяца. Нужно знать что шантаж "не подпишите договор с УК не дадим вам АПП - легко решается в Прокуратуре"... По факту что? Быстрее давайте ключи, что и где надо подписать подпишу. 

[Lesya]

Почитала про них в интернете.... ужас какой!!!! Товарищи что делать будем??

[N-i-k-s-o-n]

Lesya, пытаться создать ТСЖ.

[andrey862]

andrey862, это от сознательности граждан зависит. Нужно смотреть что подписывают вместе с АПП. Нужно знать, что временная УК по ЖК РФ назначается застройщиком на 3 месяца. Нужно знать что шантаж "не подпишите договор с УК не дадим вам АПП - легко решается в Прокуратуре"... По факту что? Быстрее давайте ключи, что и где надо подписать подпишу. 

ПОЛНОСТЬ СОГЛАСЕН. Надо внимательно читать что подписываешь и не боятся шантажа. На это и рассчитывают они. Надо бороться и не перекладывать на других.